不動産登記とは？
「不動産登記」は大きく分けて二つの種類があり、一つは「表示に関する登記」でもう一つは「権利に関する登記」です。
Ⅰ．「表示（表題）に関する登記」は不動産（土地・建物）の物理的状況、例えば土地であれば、どこに、どれくらいの広さで、どのように利用されている土地があるのかを明確にするための登記であり、「土地家屋調査士」がこれを扱います。
Ⅱ．「権利に関する登記」は不動産（土地・建物）に関する各種権利、例えば、所有権、抵当権、地上権などの保存、設定、移転、変更、処分の制限又は消滅を公示するための登記です。同じ登記ですが、こちらは「司法書士」がこれを扱います。
※平成１７年３月７日施行の新不動産登記法からにより、これ以前は「表示登記」という呼ばれていましたが、現在は「表題登記」名称が変わってきています。
土地家屋調査士が扱う土地の登記記録（登記簿）の表題部には、土地の「所在」「地番」「地目」「地積」などが記載されます。「所在」「地番」で土地の場所を特定し、どんな用途で使用されている土地なのかを「地目」で表し、土地の大きさを「地積」で表します。
登記の対象となる土地は、日本領土内の区画された一定の地表で、私権の目的となることができるものをいいます。これに対し公有水面下の土地（海面下の土地や河川の流水下の土地）は私権の目的とならない公共用地であることから、登記の対象としない取扱いとされています。
また土地登記に関連して、土地の範囲を決めているのは「境界」であり、この境界をはっきりさせることは土地家屋調査士の重要な仕事の一つです。家を増築や建て替えたり、あるいは新しく塀や垣根を作ろうとしたときなどに、土地の境界がはっきりしてないとお隣さんとの争いになる場合もあります。
そういったことを防ぐために不動産登記法で、土地には境界線が定義されており、その境界線によって土地の範囲が決められることにより不動産の安心・安全が守られています。
土地登記の種類について
土地表題登記
土地表題登記とは、まだ登記記録（登記簿）が備わっていない土地について初めて登記記録を開設する登記をいいます。土地登記記録の表題部と呼ばれる土地の現状を表示する欄に、所在、地番、地目、地積などが記載されます。
- 土地を払い下げた方
- 新たに土地の表示が必要な方など
土地分筆登記
土地分筆登記とは、登記記録上1つの土地を複数の土地に分割する登記をいいます。1つの土地の一部を分割して売買など有効活用をしたい、相続によって分割することになったなど様々な状況で土地の分筆登記は必要になります。
- 土地を複数の土地に分割したい方
- 将来の相続に備えて、あらかじめ土地を分筆して紛争回避を考えている方
- 1つの土地の一部分について売買を考えている方
土地合筆登記
土地合筆登記とは、土地分筆登記の反対で、複数の土地を1つにまとめる登記をいいます。土地合筆登記には、所在が同じ、合筆する土地同士が隣接、地目が同じ、などといったいくつかの要件があり、注意が必要となりますので、一度ご相談ください。
- 相続の前提に合筆されたい方
- 土地がたくさんあってまとまりがないため、1つの土地にまとめたい方
土地地積更正登記
土地地積更正登記とは、土地の面積を正しい数値に改める登記をいいます。登記記録（登記簿）の地積欄に登記された数値が、初めから間違っている場合に正し い地積に改める登記です。（土地には色々な経緯があり、実面積と登記記録の面積が異なる場合があります）土地地積更正登記のために面積を算出するには、境 界を確定する作業が必要となるため、境界確定測量が前提となります。
- 登記簿の面積を正しくしたい方
- 実際に測量して計算してみたが、登記簿面積と実測面積が異なる方など
土地地目変更登記
土地地目変更登記とは、土地の利用目的が変わった時にする登記をいいます。土地の現況や利用目的はあらかじめ登記記録に記載されています。土地地目変更登 記はこの登記地目に変更があった場合、登記されている地目を現況の地目に符号させるためにする登記です。ただし農地（田・畑）を農地以外の地目に変更する 場合、農地転用許可が必要となります。
- 土地の地目（土地の利用方法）を変更したい方
